房屋租赁合同问题：疫情期间房东减免房租，五月份恢复原价合理吗？

问：疫情期间租的房子一直空置，同房东协商达成房租减免。五月份房东要求恢复原价是否合理？

答：疫情期间，异地的租客和房东通过微信、短信、电话、电子邮件或其他方式对疫情期房租达成协议的话，相当于双方对原合同的租金进行了变更，合同是双方当事人的真实意思表示，应该是有效的。需要保存相关的微信记录、短信记录、电子邮件或电话录音等。

同时还得明确房租减免的期限，如果笼统的约定为“疫情期间”，这个期限约定很模糊，也自然容易产生争议，主要看是否仍然是疫情客观导致履约有困难的时间内，可根据当时双方调整租金的目的和缘由进行判断。

5月19日，最高法发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，聚焦于受疫情影响加大的买卖合同、房屋租赁合同、金融合同等案件类型。《意见》中关于房屋租赁合同有两条，主要涉及经营性租赁，并不涉及住宅租赁：

一、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

二、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。