民法典物业服务合同解决了业主和物业公司的这些难题！

《民法典》合同编第二十四章为物业服务合同，从第九百三十七条到第九百五十条，共14条，规定了物业服务合同的效力、终止条件、限制条款、物业费、任意解除权、续订、法律责任等诸多方面。下面，详细分享一下物业服务合同方面的内容。

一、前期物业服务需要交纳物业费吗？

《前期物业服务合同》是由开发商与物业公司签订的，合同内容约定了物业收费标准，物业公司也提供了物业管理服务，因为业主没有委托开发商与物业公司签订合同，那么还需要交纳物业费吗？

这个问题在民法典第九百三十九条给出了回答：需要交费。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

条文解读：

虽然业主并没有和物业公司签订正式物业合同，但是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。既然物业公司按照前期物业服务合同约定为业主提供了物业服务，那么业主应当向物业公司交纳物业费。

二、物业公司到底有哪些责任和义务？

民法典第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

条文解读：

物业公司应该维护电梯正常运行，及时打扫小区内的卫生，应该维护好物业服务区域内的基本秩序，使用合理措施保护业主的人身、财产安全，如果有违法行为、应采取合理措施制止，并向有关部门报告并协助处理。

三、物业服务不好/房子没人住/发生偷盗事件/一楼住户没使用过电梯，可以不交物业费吗？

民法典第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

条文解读：

1.买了房子，虽然没人住，但是也要交物业费，因为物业公司提供的是小区公共事务管理服务，即对小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。当前，也有一些物业公司对没有实际居住的业主减免一定比例的物业费。物业服务费标准是业主和物业服务公司协商后综合核定，物业管理行业协会也会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则供协商时参考。业主在小区内生活居住，已经事实上享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司已经形成了物业服务法律关系，不得以为接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

2.如果碰到物业公司服务差，达不到合同约定标准，可以通过业主委员会直接与物业公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区，业主们应当注意保留或固定证据，以便在发生纠纷时有据可依。

3.催交物业费，物业公司也不能采取断水、断电等方式，应充分保障居民的正常生活。

四、电梯应该是业主共有设施，小区电梯内的广告，物业能否收钱？

民法典第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

条文解读：

小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。

五、对物业不满意，可以更换物业公司吗？

民法典第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

民法典第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《民法典》第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

条文解读：

如果对前期物业公司不满，可以更换物业公司，如果还不满，可以按照法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同等。另外，在物业公司交替期间，原物业公司还应该继续处理物业服务事项，同时可请求业主支付期间的物业费。