近年来，产业地产受到各路资本追捧，成为炙手可热的话题。众多企业纷纷试水产业园区运营，产业园区俨然已经成为一片“新蓝海”。作为一个万亿级别的市场，中国的产业园区虽然只有二三十年发展历史，但已具有鲜明的行业特征。

首先，我们看到了越来越多样化的投资主体。政府，房地产开发商，实体企业，资本市场都构成了园区投资的共同体。其次，产业和城市的融合越来越紧密。第三，中国有数以万计的产业园区，单一园区的核心竞争力来自于精准化和差异化定位。第四，智慧城市和科技生态成为产业园区新标准。数据化管理服务，人流，智能，低碳环保等。最后，一定是园区的平台化。从生态体系，规划体系，招商体系的平台一致性。

我国的产业园区经过这几十年的发展，已经历经了四代产品的变化。第一代是“无主题型”园区，第二代是“摊大饼型”园区，第三代是“产业链型”园区，目前的第四代是“产业生态和园区﹢型”园区。

第四代园区规划与过往的园区类型相比，主要体现在以下四点变化：

一是盈利模式的转变。在企业购买地产欲望下降，房屋租赁费大幅降低甚至免除现象普遍的背景下，园区的盈利模式由过往的房屋租售转而向服务性收入、投资性收入转变；

二是产城融合的转变。过往的园区，产城不配套的情况非常普遍，带来招聘难等一系列问题。目前的园区，在规划期就开始重视产城融合，形成短距离、区域自配套；

三是在产业主题更加突出的同时，注重产业生态的打造。产业的发展，不仅需要产业链的配套，还需要投资服务、中介服务、技术服务、中试服务等多要素的匹配。只有产业主题突出，才有可能打造满足大多数企业需要的产业生态，从而提高园区的竞争力;

四是园区深入参与园区企业的成长，形成“园区﹢”模式。园区运营公司不仅仅提供物业服务，同时积极引进园区企业需要的各类服务企业，形成服务联盟和股权关系，与园区企业共同成长。

产业园区是中国经济转型的基石。中国有超过上万家产业园区，然而产业园区未来必然伴随着区域经济分化而走向不同方向。从一个最大的趋势看，产业和城市的融合是必然，产业园区的兴亡也将和城市的发展相辅相成。中国经济转型已经正式启动，从增量经济向存量经济转移阶段，必然伴随代表新兴经济的产业崛起，代表旧经济的产业衰落。